Startschuss für den Dauerwohnraum. Die ersten Mieter ziehen in den Dünenpark ein.
Am 24.04.2024 wurde im Dünenpark gefeiert. Die erste Einweihungsparty, anlässlich…
Die Kreistagsabgeordnete und Gemeinderätin Margot Böhm (Bündnis90/Die Grünen) veröffentlichte am 08. Dezember 2020 auf der Homepage ihrer Partei die Überarbeitung eines Faktenchecks zum Dünenpark List, in dem nicht alle Aussagen richtig sind.
Wir von der DSK-BIG als Projektentwickler des Dünenparks haben am vergangenen Montag als Gast an der Bauausschusssitzung in List teilgenommen und angeboten, alle angeblich offenen Fragen zu beantworten. Wie so oft in öffentlichen Veranstaltungen stellte Frau Böhm keine Fragen.
Wir haben weiterhin darauf hingewiesen, dass wir auch nach der Sitzung für die Beantwortung von Fragen jederzeit telefonisch und schriftlich zur Verfügung stehen. Dieses Angebot einer Kontaktaufnahme ist seitens der Grünen bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Beitrags nicht angenommen worden. Eine persönliche E-Mail unserer Geschäftsführung an Frau Böhm wurde nicht beantwortet. Eine gemeinsame Aufarbeitung des Faktenchecks mit den Grünen konnte deshalb nicht stattfinden.
Deshalb haben wir jetzt ohne weitere Abstimmung mit den Grünen diesen Fakecheck durchgeführt.
Im Folgenden zitieren wir den vollständigen Faktencheck von Frau Margot Böhm (abgerufen am 11.12.2020 siehe Quellennachweis).
Vor wenigen Tagen hat Prof. Ewer den Gemeindevertreter*innen erstmalig bei einer Sitzung den schon endverhandelten Städtebaulichen Vertrag vorgestellt – ein Vertrag, der zwischen der Gemeinde List und der DSK-BIG geschlossen werden soll, um die bauliche Entwicklung auf dem ehemaligen MVS-Gelände zu steuern.
Dabei wurde klar, dass viele Fragen, die Herrn Dr. Weinstock lange nicht beantwortet hat, letztlich nicht in unserem Sinne geregelt sind. Anderes, wovon viel gesprochen wurde, kommt im Vertrag gar nicht mehr vor.“
Der Vorsitzende des Bauausschusses und Herr Weinstock haben Sie im Rahmen der Sitzung des Bauausschusses der Gemeinde List am 7. Dezember mehrfach gebeten, die aus Ihrer Sicht nicht beantworteten Fragen konkret zu benennen, um diese zu beantworten. Sie haben weder in der Sitzung noch davor und/oder danach offene Fragen benannt.
„Offene Fragen bezüglich der rechtlichen Hintergründe konnten auf der Veranstaltung durch die Anwesenden nicht hinreichend beantwortet werden. So habe ich mich an anderer Stelle weiter durchgefragt und immer tiefer in die Materie eingelesen.“
Auch hierzu hat der Vorsitzende des Bauausschusses Sie in der Sitzung gebeten, Ihre offenen Fragen zu benennen. Das ist ebenfalls nicht erfolgt.
„Ich bin als Gemeindevertreterin allein den jetzigen Einwohner*innen von List verpflichtet sowie den zukünftigen Generationen (Gemeindeordnung § 1, 1) – und das auf der Basis geltenden Rechts.
In wie weit das nun scheinbar endverhandelte Projekt Dünenpark den Interessen der Lister Bevölkerung und insbesondere auch den zukünftigen Generationen entspricht, muss jede*r selbst entscheiden. Bezahlbaren Wohnraum wird es aus jetziger Sicht in 30 Jahren dort wohl nicht mehr geben.“
Auf den mehr als 50 Grundstücken, die der Gemeinde List von der DSK-BIG unentgeltlich übertragen werden, kann die Gemeinde bezahlbares Wohnen zeitlich unbegrenzt fortsetzen. Das gilt auch für die 105 Wohneinheiten in den „5 Schwestern“; hier bekommt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Somit kann die Gemeinde List bezahlbares Wohnen in mehr als der Hälfte aller Einheiten auch über das Jahr 2050 hinaus realisieren.
„Wir Lister Grünen sehen das kritisch – und rechtlich gesehen steht das Projekt, so wie es jetzt verhandelt wurde, auf tönernen Füssen. Es entspricht nicht den Zielen, die in der Landesplanung hinterlegt sind und nicht unseren.
Die Landesplanung will genauso wie wir den Bau von dauerhaft bezahlbarem, bedarfsgerechten Wohnraum ermöglichen. Leider müssen wir zur Kenntnis nehmen, dass das mit den gegenwärtigen Planungen nicht in ausreichendem Maße gelingen wird.“
Mehr als die Hälfte des Dauerwohnraums im „Dünenpark“ wird preisgedämpft mindestens 30 Jahre angeboten. Auch der maximale Zeitraum der Sozialen Wohnraumförderung des Landes Schleswig-Holstein beträgt nur 35 Jahre, die Instrumente der Absicherung des Dauerwohnraums entsprechen vollumfänglich denen des ROV.
„Ich habe das Projekt lange Zeit wohlwollend begleitet, soweit man mir einen Einblick gewährt hat.
Das zuletzt ausgehandelte Ergebnis kann ich – insbesondere vor dem Hintergrund der geltenden Regelungen – jedoch leider nicht mehr wirklich unterstützen.
Es handelt sich um knapp 300 Einheiten für Menschen mit Arbeit und Lebensmittelpunkt auf Sylt. Ein Großteil davon wird zu „marktüblichen Preisen“ verkauft, mit Tiefgarage und nahezu barrierefrei – aber leider nicht für die Zielgruppe, für die (nach ALP-Studie und ROV-Entwurf) auf Sylt eigentlich gebaut werden soll.“
Barrierefrei nach Landesbauordnung (LBO) werden in den „5 Schwestern“ 37 Wohnungen, in den Mehrfamilienhäusern 44 Wohnungen gebaut. Insgesamt entstehen im „Dünenpark“ also 81 barrierefreie Wohnungen, weitere 77 Wohnungen sind barrierearm, können als schwellenlos betreten werden.
Die 39 Reihenhausscheiben werden auf Erbpachtbasis abgegeben zu einem Preis von ca. 500.000 Euro. Das ist sicherlich günstig für Sylter Verhältnisse.
Als bezahlbar können weiterhin die 105 Mietwohnungen in den ehemaligem Kasernenunterkünften angesehen werden. Diese sind geplant mit Kaltmieten zwischen 6,10 bis 10,50 Euro pro qm. Die ersten 4 Jahre ist eine Mieterhöhung nicht möglich. Danach ist mit jeweiligen Mietsteigerungen von 6 % in 3 Jahren zu rechnen. Diese Wohnungen werden nicht barrierefrei sein – obwohl klar ist, dass der Bedarf an barrierefreien Wohnungen insbesondere für Senior*innen in List kontinuierlich steigt. (Update 08.12.: laut mündlicher Aussage von Dr. Weinstock in der gestrigen Bauausschusssitzung hat sich die Planung geändert: ein Drittel der Wohnungen in den „5 Schwestern“ sollen jetzt doch barrierefrei werden!).“
Es wurde nicht die Planung geändert, sondern erst jetzt können wir abschließend beurteilen, dass die Wohnungen im Bestand die Anforderungen der LBO an Barrierefreiheit erfüllen. Das stand zum Zeitpunkt der Einwohnerinformationsveranstaltung im September nicht fest, und da wir keine leeren Versprechungen machen mussten wir zu dem Zeitpunkt die Frage nach Barrierefreiheit verneinen. Jetzt freuen wir uns, dass wir auch in den „5 Schwestern“ 37 barrierefreie Wohnungen anbieten werden, und dafür bedanken wir uns bei unseren Architekten von AX5 sowie unserem Baumanagement für ihre gute Arbeit. Die Grünen hingegen haben daran keinen Anteil, und wenn sie dieses Ergebnis jetzt für sich reklamieren, ist das die Unwahrheit.
„Bei der Zahl von 105 ist zu beachten, dass 50 Arbeitsplätze mit dem entsprechenden Wohnungsbedarf zusätzlich durch das Projekt Dünenpark (Feriensiedlung) erwartet werden.
Weitere 26 Wohnungen sind für Saisonarbeiter*innen vorgesehen.“
Nein – wir haben uns freiwillig verpflichtet, maximal 25 % der Wohneinheiten an Arbeitgeber zu überlassen, die diese Wohnungen für Mitarbeiter anmieten. Eine ausschließliche Nutzung durch Saisonarbeiter ist hingegen nicht vorgesehen.
„Real bleiben also von 105 Wohnungen im bezahlbaren Segment ca. 40-50 Wohnungen übrig für aktuell auf der Insel wohnungssuchende Menschen.“
Nein – real bleiben für wohnungssuchende Insulaner von 144 Reihenhäusern und Wohnungen 144 Reihenhäuser und Wohnungen im „bezahlbaren Segment“.
„Zur besseren Einordnung: Die vom Land beauftragte ALP-Studie geht von einen Wohnraumbedarf von 2521 Wohnungen im bezahlbaren Segment aus, wenn nicht noch zusätzliche Bedarfe durch neue Ferieneinheiten entstehen. Also sind ca. 50 Wohnungen plus 39 Reihenhäuser viel zu wenig für die größte Potentialfläche im Wohnungsbau auf der gesamten Insel.“
ALP ermittelt in ihrem Gutachten einen Wohnraumbedarf von 2.521 Wohnungen (ALP, S. 37). Der Dünenpark deckt mit rd. 300 Wohneinheiten ca. 12 % des gesamten insularen Bedarfs bis 2030. An keiner Stelle hingegen definiert ALP, dass es sich dabei ausschließlich um bezahlbaren Wohnraum handeln müsse. Vielmehr untersucht ALP detailliert den zielgruppenspezifischen Bedarf und kommt u.a. zu dem Ergebnis, dass für die Gewinnung von Arbeitskräften auch attraktiver Wohnraum erforderlich ist und teilweise Wohnungen gesucht werden, die über den förderfähigen Wohnungsgrößen liegen (S. 24 ff.). Mit anderen Worten: Erforderlich ist auch auf Sylt ein vielfältiger Wohnungsmix in unterschiedlichen Größen und Qualitäten.
Maximal 35 Jahre, danach ist der Eigentümer nicht mehr gebunden. Ziemlich ungünstig für unsere Kinder und Enkelkinder. Hier dazu die fachliche Beurteilung aus der Inselverwaltung.
Die Gemeinde hat Belegungsrecht und entsprechend hat sie einen Kriterienkatalog für Bewerber*innen auf eine Wohnung im Dünenpark erstellt. Erstaunlicherweise sollen diese Kriterien nicht angewendet werden bei Bewerbungen, die vor dem Januar 2021 eingegangen sind. Eine sachliche Begründung für dieses „zweierlei Maß“ ist mir nicht bekannt. Das Thema wird in der Sozialausschusssitzung am 10.12. behandelt.
Dazu hat sich DSK-BIG nicht verpflichtet, denn dazu steht nichts im Städtebaulichen Vertrag. Es war gar nicht mehr Teil der Verhandlungen!“
Es ist zutreffend, dass das Mobilitätskonzept nicht im städtebaulichen Vertrag verankert ist. Es ist allerdings nicht zutreffend, dass darüber nicht zwischen der Gemeinde und der DSK-BIG verhandelt wurde. Tatsächlich befinden wir uns in der Vorbereitungsphase des Mobilitätskonzeptes.
Nein. Auch dabei sind wir auf den guten Willen der DSK-BIG angewiesen.“
Es ist zutreffend, dass aus verschiedenen Gründen die Sanierung des Schwimmbads nicht in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen wurde. Es ist allerdings auch zutreffend, dass wir zugesagt haben, uns mit einem Betrag von bis zu 4 Mio. EUR an der Sanierung des Schwimmbads zu beteiligen und die Sanierung in Eigenregie durchführen. Mit der Gemeinde erarbeiten wir derzeit das Konzept der Sanierung und die Beantragung von Fördermitteln.
Nein. Ohne abgeschlossenes Bauleitverfahren (Satzungsbeschluss) gibt es kein Baurecht.
Nach Unterzeichnung einer interkommunalen Vereinbarung in Sachen Dauerwohnraum und nach einem positiven Bescheid des sogenannten Zielabweichungsverfahrens bezüglich des Ferienparks. Das sind zwei verschiedene Dinge.
In Sachen Dauerwohnraum muss es eine insulare interkommunale Vereinbarung zwischen den Sylter Gemeinden und dem Land geben, die es ermöglicht, außerhalb von Westerland und Tinnum mehr Wohnungen zu bauen, als es der Landesentwicklungsplan (LEP) vorgibt. Dafür sollte der ROV (RaumOrdnerischeVertrag) von allen Gemeinden unterschrieben werden. Weil jedoch die Gemeinde Sylt nicht mitzieht, soll ein geänderter ROV nur zwischen den Amtsgemeinden abgeschlossen werden. Dafür braucht es aber neuerliche Beschlüsse aller beteiligten Gemeindevertretungen. Diese liegen noch nicht vor.
Das ist nicht abschließend geklärt, dazu gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen.
Warum überhaupt ein neues interkommunales Verfahren? Wir haben doch bereits das Wohnraumentwicklungskonzept (WEK)?
Wäre damit eine weitere Wohnungsbautätigkeit in den Amtsgemeinden nicht auch möglich? Dem WEK wurde zwar in allen Gemeinden zugestimmt, aber es wurde nicht als interkommunaler Vertrag zwischen den Gemeinden unterschrieben. Dass dies aber für das Inkrafttreten nötig ist, war bis vor wenigen Wochen niemandem in den Gemeindevertretungen bewusst.
Das WEK schreibt Maßnahmen zur Sicherung von Dauerwohnraum verbindlich vor, der ROV nicht.“
Das ist falsch – auch der ROV schreibt einen Katalog an Sicherungsinstrumenten verbindlich vor, mit denen Dauerwohnraum wirksam abgesichert wird.
Laut Landesplanung erfüllen die Sicherungselemente sowieso nicht ihren Zweck. Denn nicht das Land, sondern die Kommunen und der Kreis haben die Sicherungselemente vor Ort durch zu setzen. Das ist bis jetzt nie geschehen und in der Landesplanung glaubt man nicht, dass dies jemals passieren könnte. Also hat man keine starken Sicherungselemente im ROV formuliert.
Das ist ein bisschen so wie wenn man feststellt, dass Geschwindigkeitsbegrenzungen an unfallträchtigen Stellen nicht eingehalten werden – und sie dann einfach wieder abschafft, statt die Stadt immer wieder auf zu fordern, gegen die Raser vor zu gehen.
Nein, auch das nicht. Der ROV will, dass bezahlbarer und bedarfsgerechter Dauerwohnraum in ausreichendem Maße entsteht. Was das ist, definiert die durch das Land in Auftrag gegebene Studie zur Wohnraumbedarfsentwicklung (ALP-Studie).“
Die Sicherungsinstrumente, die im städtebaulichen Vertrag zwischen der Gemeinde List und der DSK-BIG vereinbart wurden, stellen dauerhaft sicher, dass mehr als 300 Wohneinheiten im Dünenpark ausschließlich als Dauerwohnraum genutzt werden. Davon sind mehr als die Hälfte der Wohneinheiten preisreguliert. Von den rund 120 Wohnungen in den elf Mehrfamilienhäusern östlich des Generationenplatzes steht derzeit noch nicht fest, ob diese als Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen angeboten werden. Der Wohnungsmix orientiert sich in Größe und Qualität am voraussichtlichen Bedarf (vgl. hierzu ALP S. 24), und deshalb wird es neben mehr als 50 % im „bezahlbaren Segment“ auch Wohnraum in mittlerer und gehobener Ausstattung geben.
Die Planung zum Ferienpark widerspricht den Zielen des Regionalplans V aus dem Jahre 2002. Dort wurde festgelegt, dass größere Ferienparks auf Sylt gar nicht mehr gebaut werden sollen, denn die Belastungsgrenze der Insel galt bereits damals als erreicht.
Ausnahmen können unter Umständen gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Deshalb hat die Gemeinde ein Zielabweichungsverfahren beantragt.
Das ist mehr als fraglich. In sachlicher Hinsicht nicht, denn die Ausnahmetatbestände liegen unseres Wissens nicht vor.“
Update 8.12.: Herr Dr. Weinstock hat mich darum gebeten, ihn nicht „Investor“ zu nennen. Er möchte lieber „Projektentwickler“ genannt werden. Ich habe deshalb den Begriff „Investor“ aus dem Text herausgenommen.
Die Voraussetzungen, an denen sich das Zielabweichungsverfahren orientiert, werden in den Grundsätzen und Zielen der Raumordnung definiert (Regionalplan Schleswig-Holstein 2002, S. 22 f). und liegen u.a. dann vor, wenn sie der Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit dienen und sich in das Orts- und Landschaftsbild einfügen.
Wir brauchen sowohl bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnungsbau als auch wirksame Sicherungsinstrumente für vorhandenen Dauerwohnraum. Das muss in gemeinsamer Anstrengung von Gemeinden, Kreis, Land und letztlich auch Bund in Angriff genommen werden.
Was wir nicht brauchen sind weitere Ferienwohnungen, Zweitwohnungen und sogenannte Dauerwohnungen, die sich die Normalbevölkerung nicht leisten kann.
Die jetzige Überplanung des Dünenparkgeländes entspricht nicht dem, was List braucht.
Für das Wohl der Menschen in List und auf der Insel müssen wir uns mit Wegen zu möglichen Lösungen beschäftigen, mit einem real umsetzbaren Plan B. Wir müssen uns mit allen Beteiligten – Projektentwickler, Gemeindevertretung, Bürger*innen, Land, ggf. Bund auf den Weg machen, um das Gelände neu zu denken.
Eine lebendige Demokratie gibt Gemeinden und Bürger*innen die Möglichkeit, sich einzubringen auf dem Weg in eine sich immer wieder wandelnde Zukunft. Dabei ist es notwendig, gemeinsam im offenen Dialog einen umsetzbaren Lösungsweg in die gewünschte Zukunft zu finden. Gestaltend und nicht nur reagierend.
Margot Böhm
P.S.: Diese Informationen wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammen getragen. Wir bemühen uns, Aktualisierungen zeitnah einzufügen. Für konkrete Hinweise sind wir dankbar.“
Quelle: Margot Böhm, BÜNDNIS90/DIE GRÜNEN List auf Sylt (2020, Dezember, 8): Faktencheck Dünenpark: Update Dezember 2020, abgerufen am 11.12.2020, von https://gruene-list.de/faktencheck-duenenpark-update-dezember-2020